【转载】买房过程和注意事项

买房过程和注意事项

1、购买二手房的流程其实很简单、很规范，如果想省中介费，就自己把整个购买流程熟悉一下吧，毕竟几万块钱对我们老百姓来说还是很有份量的；
2、填写各种表格时，事先问清填写方法，如遇到不会填的，可以空着，交表时问清楚再补填。

3、交易双方应在办理过户手续之前就申请办理二手房按揭，而在办理过户手续之后再申请，可能造成交易不成的危险。

4、保险费：贷款在5年期以上的，首次最少按5年期限购买保险。

【具体步骤】：

1、选房看房，做产权调查。观察房屋的结构，建筑与装修材料，确认房子的供电设施、供气管道、水管等是否有老化现象；电话线、宽带的安装是否完备等；确认产权的完整性就是要判断其房产有没有抵押，产权证上的房主与卖房者是否一致；搞清楚所卖房屋的性质；产权证上所确认的面积与实际面积是否相符；验证产权证的合法性与真实性。可要求卖方提供合法证件，含房产证、土地证、购房原始发票、房屋维修基金发票、契税完税凭证是否齐全，买卖双方或自行到房管局查册（重点看房子是否有抵押，相关信息是否和房产证、土地证上的信息一致）。在二手房交易过程中有许多纠纷都是由于产权问题而引起的，因此在购房过程中防范产权陷阱也显得尤为重要（红黄绿色本）。

2、和房主谈妥房价（明确含税价/净价），明确个人所得税、契税、营业税、手续费由买放支付还是卖方支付。网上下载北京建委标准版购房合同（自行成交版非中介版，包括房屋总价、违约金、滞纳金、交屋时间、过户时间、税费支付、违约责任等内容，至少一式三份），和房主签署合同并付定金3万左右，卖房出具收条。

3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查（买方携带身份证，首付款（可以放在一张银行卡中），购房协议；卖方携带身份证、房产证、土地证、购房原始发票、契税完税证明等），约8天后审查通过可以取件。然后和公司的住房公积金中心联系，询问可办理公积金贷款的银行和房产评估机构，请其评估后出具评估意见书。

4、买卖双方一起携带送件单，老房产证和土地证的复印件（在送件以前要先留好），到银行签订资金托管协议，办理银行监管账户，买方将购房首付款（30%）打入账户，银行出具缴款凭证，（房屋产权证出件后，卖方凭资金托管协议领取首付款）；卖方应注销房产抵押登记，同时在网上做合同备案。

5、买卖双方在工作日（周一至周五）拿着银行出具的首付款发票、贷款凭证、房地产买卖合同、双方身份证、卖方持房屋两证等相关证件等必须资料，去房产业务大厅一站式办理过户、缴税等手续，交易中心会出具收件收据，然后买方将房产证、土地证及评估意见书送到银行，等待贷款审批（签贷款合同25年）贷款审批通过后，买方将房产证和土地证送房产局办抵押。抵押七个工作日后，银行即可放款，需要买卖双方到场签字，贷款支付给卖方。

6、验房收房（易疏漏的环节，要注意买方是否已到税务局开具全额房款发票；新产证上是否已黏贴完税贴花和权证印花税；买方的买卖合同上是否已黏贴合同印花税；房屋内的电话是否已前往电信公司办理更名手续；是否已前往煤气公司办理煤气更名手续；是否已前往物业人理户名变更手续，结清上家与物业公司的各种费用等）。在收件收据出来后约20天，就可以拿到房地产权证。