【转载】买房过程和注意事项

gnuhpc 2013-01-02

买房过程和注意事项

 

1、购买二手房的流程其实很简单、很规范,如果想省中介费,就自己把整个购买流程熟悉一下吧,毕竟几万块钱对我们老百姓来说还是很有份量的;
2、填写各种表格时,事先问清填写方法,如遇到不会填的,可以空着,交表时问清楚再补填。

3、交易双方应在办理过户手续之前就申请办理二手房按揭,而在办理过户手续之后再申请,可能造成交易不成的危险。

4、保险费:贷款在5年期以上的,首次最少按5年期限购买保险。

 

【具体步骤】:

1、选房看房,做产权调查。观察房屋的结构,建筑与装修材料,确认房子的供电设施、供气管道、水管等是否有老化现象;电话线、宽带的安装是否完备等;确认产权的完整性就是要判断其房产有没有抵押,产权证上的房主与卖房者是否一致;搞清楚所卖房屋的性质;产权证上所确认的面积与实际面积是否相符;验证产权证的合法性与真实性。可要求卖方提供合法证件,含房产证、土地证、购房原始发票、房屋维修基金发票、契税完税凭证是否齐全,买卖双方或自行到房管局查册(重点看房子是否有抵押,相关信息是否和房产证、土地证上的信息一致)。在二手房交易过程中有许多纠纷都是由于产权问题而引起的,因此在购房过程中防范产权陷阱也显得尤为重要(红黄绿色本)。

2、和房主谈妥房价(明确含税价/净价),明确个人所得税、契税、营业税、手续费由买放支付还是卖方支付。网上下载北京建委标准版购房合同(自行成交版非中介版,包括房屋总价、违约金、滞纳金、交屋时间、过户时间、税费支付、违约责任等内容,至少一式三份),和房主签署合同并付定金3万左右,卖房出具收条。

3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查(买方携带身份证,首付款(可以放在一张银行卡中),购房协议;卖方携带身份证、房产证、土地证、购房原始发票、契税完税证明等),约8天后审查通过可以取件。然后和公司的住房公积金中心联系,询问可办理公积金贷款的银行和房产评估机构,请其评估后出具评估意见书。

4、买卖双方一起携带送件单,老房产证和土地证的复印件(在送件以前要先留好),到银行签订资金托管协议,办理银行监管账户,买方将购房首付款(30%)打入账户,银行出具缴款凭证,(房屋产权证出件后,卖方凭资金托管协议领取首付款);卖方应注销房产抵押登记,同时在网上做合同备案。

5、买卖双方在工作日(周一至周五)拿着银行出具的首付款发票、贷款凭证、房地产买卖合同、双方身份证、卖方持房屋两证等相关证件等必须资料,去房产业务大厅一站式办理过户、缴税等手续,交易中心会出具收件收据,然后买方将房产证、土地证及评估意见书送到银行,等待贷款审批(签贷款合同25年)贷款审批通过后,买方将房产证和土地证送房产局办抵押。抵押七个工作日后,银行即可放款,需要买卖双方到场签字,贷款支付给卖方。

6、验房收房(易疏漏的环节,要注意买方是否已到税务局开具全额房款发票;新产证上是否已黏贴完税贴花和权证印花税;买方的买卖合同上是否已黏贴合同印花税;房屋内的电话是否已前往电信公司办理更名手续;是否已前往煤气公司办理煤气更名手续;是否已前往物业人理户名变更手续,结清上家与物业公司的各种费用等)。在收件收据出来后约20天,就可以拿到房地产权证。


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