云数据中心的市场需求为北弗吉尼亚带来前所未有的繁荣

liujae 2017-08-02

基础设施 数据中心

如今,北美的数据中心市场规模是全球数据中心市场规模44%,而北弗吉尼亚州的数据中心巷地区则是这顶皇冠上的明珠。

北弗吉尼亚州的光纤网络,海底电缆及其许多现有数据中心的融合使其在所有数据中心建设和租赁租赁活动中占据了不成比例的份额,而如今,其数据中心市场变得越来越活跃。

美国商业房地产厂商仲量联行公司董事总经理艾伦·图克尔表示,最近一系列的活动使北弗吉尼亚州的数据中心租赁交易比去年同期有了大幅提升。

  CoreSite公司在弗吉尼亚州雷斯顿的数据中心

在供应方面,弗吉尼亚州有着充足的电力,可利用的土地,销售税收优惠政策,以及为客户提供电力和天然气的弗吉尼亚Dominion电气公司积极主动的姿态,数据中心租赁定价和记录对客户来说都具有一定的吸引力。

在需求方面,仲量联行公司表示,云需求和管理服务的扩张将在未来五年内分别以61.3%和16.6%的年增长率增长。图克尔预到美国在2018年新建的多租户数据中心空间将以平均12.2%年增长率增长。

他认为,北弗吉尼亚州将在租赁费用中的份额方面保持独特的地位。

数据中心租赁记录

仲量联行表示,北弗吉尼亚数据中心市场在今年年中数据中心的电力容量消减了78MW,而2015年全年消减的电力容量62.2MW。北弗吉尼亚NoVA自2007以来平均每年增加了47MW的数据中心批发空间。

仲量联行公司估计2016年前9个月的租赁数据中心容量销量为105MW,另有40MW正在谈判中,预计将在年底签约。

这个估计结果中没有包括亚马逊公司,该公司需要这么多的数据中心容量,但其有自己的类别。电源基础建筑PBB空间,以下的图表主要反映了亚马逊公司的数据中心租赁情况:

亚马逊公司大约租用了90MW的PBB空间,而上个月租用的105MW多租户数据中心容量包括17个交易,包括微软公司,Oracle公司,IBMSoftlayer公司,ElectronicArts公司,以及苹果公司租赁的。

图克尔解释说,预计2016年年底签订的40MW数据中心容量主要来自企业用户的预算IT需求。他预计在美国11月总统选举后可以看到更多的活动。

市场供给和需求仍然保持健康状态

仲量联行表示,该地区的整体数据中心市场规模庞大,已拥有超过840万平方英尺的数据中心空间和671MW的电力总容量。然而,其使馆空置率仍然为5.2%。

弗吉尼亚州的商业友好环境吸引了众多上市和私有的数据中心运营商。除了这些之外,图克尔表示吸引了美国7家房地产投资信托基金公司,而良好的市场动态吸引了大量其他大型企业:

值得注意的是,一些分析师将IronMountain这样的公司包含在大型数据中心房地产投资信托基金公司之中,而该公司的业务比数据中心市场的竞争对手更加多元化。

提供的电力供应

北弗吉尼亚州的电力厂商弗吉尼Dominion电力公司继续在基础设施方面进行大量投资,并为用户提供变电站,输电线路和强大的基础设施设计,而实际上降低对大型数据中心客户的收费。

北弗吉尼亚NoVA目前电力价格为每千瓦时0.52美元,这也是美国电力成本最低的市场之一。这个最大数据中心市场的电力价格与美国平均0.87美元/千瓦的电力价格相比低40%。

这些税率加上对州级数据中心设备的销售税激励,使得北弗吉尼亚州数据中心的总体拥有成本较低,这对于大型计算和存储客户而言非常具有吸引力。

弗吉尼亚销售税豁免计划最初于2012年生效,原定于2020年到期。2016年3月,该州立法机构批准了15年的延期,将这个豁免计划延长至2035年。

虽然各地的经济发展官员经常会为数据中心项目提供支持,因为它们创造了大量和稳定的税收收入,并且对其市政基础设施和服务没有太多的压力,但并不是所有弗吉尼亚州的居民都对数据中心繁荣感到高兴。

投资者的机会

投资者和管理团队面临的难题是试图确定北弗吉尼亚州租赁需求的“新常态”。图克尔认为提到目前的租赁市场并不太稳定。

除了区域和国际连接之外,这个区域市场在吸引大规模金融部门部署方面具有超越纽约和北新泽西州的经济优势,并且拥有巨大的国防和承包商客户。然而,在2017年及之后监测超大规模云提供商的需求,这对于试图公开上市交易的房地产投资信托管理公司的盈利增长的投资者来说是至关重要的。

房地产投资信托管理层对2016年第三季度的盈利预测进行的讨论,可能为投资者收集关于其租赁渠道的信息提供最好的机会。

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